Weltweiter Anstieg der Immobilienpreise trotz jüngster Abschwächung
Die Entwicklung der Haus- und Wohnungspreise ist ein Schlüsselfaktor für das Vermögen von Privathaushalten. Die Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum ist in erster Linie von zwei Faktoren abhängig: den Migrationsströmen – also der Anzahl Personen, die in ein Gebiet zuwandern oder es verlassen – und der Kaufkraft der betreffenden Personen. Auch die Angebotsdynamik spielt eine entscheidende Rolle.
In den letzten 22 Jahren wiesen die realen Immobilienpreise in den meisten Ländern einen Aufwärtstrend auf. In einigen Märkten folgten Preisveränderungen eher zyklischen Mustern, in anderen verlief der Anstieg regelmässiger und progressiver.
Seit 2022 haben die steigende Inflation und die höheren Finanzierungskosten jedoch die Kaufkraft geschwächt und die Nachfrage in vielen Regionen gebremst. Besonders schwer betroffen sind die Märkte, in denen kurzfristige Hypothekenfinanzierungen eine wichtige Rolle spielen – vor allem Schweden und das Vereinigte Königreich. In London, einem der beliebtesten Ziele für zuziehende Ausländerinnen und Ausländer, hat eine ungünstigere Besteuerung in letzter Zeit zu einer Abwanderung vermögender Privatpersonen geführt.
Gleichzeitig haben sich die makroökonomischen Bedingungen verschlechtert, was durch sozioökonomische Herausforderungen – Sicherheit, Infrastrukturen, Verkehr usw. – noch verschärft wurde. Die Folge war ein ausgeprägter Abwärtsdruck auf die Preise von Wohnimmobilien in Deutschland und Frankreich. Einige Länder konnten sich jedoch diesem negativen Trend widersetzen, darunter Spanien, Dubai und Singapur.
Dubai – seit dem Krieg in der Ukraine ein grosser Nutzniesser der globalen geopolitischen Lage – zieht Family Offices und vermögende Privatpersonen aus den BRICS-Ländern an
In Europa profitierte Spanien von seinem Status als Reiseziel und von der Zuwanderung aus Lateinamerika. Auch in anderen südeuropäischen Staaten hielt sich der Wohnimmobilienmarkt besser als in den übrigen Ländern der Europäischen Währungsunion (EWU). Dubai – seit dem Krieg in der Ukraine ein grosser Nutzniesser der globalen geopolitischen Lage – zieht Family Offices und vermögende Privatpersonen aus den BRICS-Ländern an. Ihre Wahl fällt zunehmend auf das Emirat statt auf die traditionellen Destinationen in Europa und den USA. An beiden Destinationen schwächten sich die Märkte aufgrund eines schnell wachsenden Überangebots deutlicher ab als in vergleichbaren Ländern. Dubai ist historisch gesehen allerdings für seine Wachstums- und Abschwächungszyklen bekannt. In Singapur widerspiegeln die Preise für Wohnimmobilien die wachsende Bedeutung der Stadt als Finanz- und Handelszentrum Asiens.
Bemerkenswert ist, dass der US-Markt für selbst genutztes Wohneigentum deutlich widerstandsfähiger war als während der globalen Finanzkrise, als die Preise zwischen 30% und 40% einbrachen. Trotz einiger lokaler Schocks fielen die Preisanpassungen moderater aus, da viele Hypotheken in Zeiten tiefer Zinsen abgeschlossen wurden.
Korrektur bei Gewerbe- und Renditeliegenschaften
In vielen Ländern fielen die Korrekturen bei Gewerbe- und Renditeliegenschaften stärker aus als bei selbst genutztem Wohneigentum. Die Renditen, die 2021 auf ein historisches Tief gefallen waren, haben sich seitdem infolge der steigenden Anleihenrenditen wieder erholt. Das zeigt, wie anfällig Immobilien gegenüber Finanzierungskosten und der relativen Vermögensallokation sind.
Die Renditen, die 2021 auf ein historisches Tief gefallen waren, haben sich seitdem infolge der steigenden Anleihenrenditen wieder erholt
Im Gegensatz zum allgemeinen Rückgang während der globalen Finanzkrise verläuft die aktuelle Korrektur uneinheitlich: Sektoren wie Logistik, Mietwohnungen und alternative Lösungen wie Wohnungen für Studierende werden durch tiefe Leerstandsquoten und das Mietwachstum unterstützt. Büro- und Gewerbeimmobilien leiden hingegen unter strukturellen Problemen, die durch die Pandemie noch verstärkt wurden. Das Angebot auf den Immobilienmärkten reagiert stets mit einer gewissen Verzögerung auf die Nachfrage. Die aktuell schwache Bautätigkeit lässt daher in vielen Sektoren auf ein begrenztes Angebot an Neubauten in den nächsten beiden Jahren schliessen.
Leichte Unterstützung durch sinkende Bewertungen und Zinsen
Auf Immobilien fokussierte Anlegerinnen und Anleger bewegen sich auf einem neu bewerteten Markt, auf dem sie Kapital zu attraktiveren Renditen anlegen können. Als der Inflationsdruck 2022 und 2023 nachliess, begannen die Zinsen zu sinken, sodass sich die Finanzierungsbedingungen verbesserten. Aufgrund des begrenzten Angebots in Europa ist ein starker Anstieg der Mieten zu erwarten; das erhöht die Attraktivität dieser Region. Angesichts der starken Unterschiede zwischen den Ländern und Sektoren ist für erfolgreiche Immobilienanlagen ein researchbasierter Ansatz aber unerlässlich. Die rasante Weiterentwicklung der Technologie, eine alternde Bevölkerung und bestimmte langfristige Veränderungen werden die Nachfrage nach Immobilien weiter verändern. Anlegerinnen und Anleger müssen daher auch ihre indirekten Allokationen anpassen, um den sich wandelnden Marktgegebenheiten Rechnung zu tragen.
Schweizer Immobilien trotz sinkender Hypothekarzinsen stabil
Seit 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz, der sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken stützt, als nationaler Indikator für die Mietzinsanpassung ausschlaggebend. Per 2025 sind etwa 60% der Mietverträge daran gebunden. Vor Kurzem wurde er infolge der Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25% gesenkt. Schweizer Mieterinnen und Mieter haben dadurch Anspruch auf eine Mietzinssenkung um etwa 3%.
Dennoch bleiben die Cashflows aus Vermietung stabil. Grund dafür ist vor allem die Wohnungsknappheit: In den Grossstädten liegen die Leerstandsquoten bei unter 1%. Viele Mieterinnen und Mieter zögern zudem, eine Mietzinssenkung zu verlangen, weil sie befürchten, von den Immobilienverwaltungen auf die Schwarze Liste gesetzt zu werden. Unter diesen Umständen waren die Auswirkungen auf die Performance der Schweizer Immobilienfonds moderat.
Büroimmobilienmarkt: Erholung und Entwicklung der Nachfrage
Auf dem Büroimmobilienmarkt sind die Mieten 2024 leicht gestiegen. Inflationsbereinigt liegen sie jedoch nach wie vor 5% bis 10% unter dem Niveau von 2019. Das Büroangebot hat sich leicht erhöht, insbesondere in der Nähe des Flughafens Genf und im Norden von Zürich.
Die Nachfrage wird durch das Beschäftigungswachstum in Branchen mit hohem Mehrwert wie Informationstechnologie und Finanzen angekurbelt. An der Spitze liegen hier Zürich und Zug. Genf bleibt dahinter zurück, da sich das Wachstum in die umliegenden Gebiete verlagert. Im Zentrum von Zürich steigen die Mieten in begehrten Quartieren (+15% seit 2019), während sie in Genf weiter stabil sind.
Im Zentrum von Zürich steigen die Mieten in begehrten Quartieren (+15% seit 2019), während sie in Genf weiter stabil sind
Mieterinnen und Mieter suchen zunehmend nach flexiblen, nachhaltigen Räumen in bester Lage. Dadurch hat sich die Zahl der Umgestaltungen stark erhöht: Sie machen nun 60% aller Investitionen im Bürosegment aus. Die Mieten für diese modernen Büros liegen über dem Niveau vor der Covid-19-Pandemie. Gleichzeitig flacht der Trend zur Arbeit im Homeoffice ab, was die Nachfrage nach Büros wieder steigern dürfte.
Steuerreform in der Schweiz: Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung nach der Abstimmung vom 28. September 2025
Am 28. September beschloss das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbst genutztes Wohneigentum. Diese Steuer beruht auf dem theoretischen Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer durch die Vermietung ihrer Immobilie erzielen könnten. Im Allgemeinen macht sie 60% bis 70% der Marktmiete in der Westschweiz und 70% bis 80% in der Deutschschweiz aus. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung wird erst 2028 oder noch später umgesetzt.
Die Reform wird direkte Auswirkungen auf alle Anlegerinnen und Anleger haben, die in Schweizer Immobilien investieren möchten. Ausschlaggebend ist insbesondere die Abschaffung der Steuerabzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für selbst genutzte Haupt- und Zweitwohnungen. Dadurch werden Investitionen in ältere Immobilien ausgebremst. Das gilt vor allem, wenn umfangreiche Sanierungen erforderlich sind, um die CO₂-Emissionsziele der Schweiz bis 2050 zu erreichen. Darüber hinaus könnten die Kantone eine neue Grundsteuer auf Zweitwohnungen sowie umfassendere Steuererhöhungen – etwa bei der Mehrwertsteuer – einführen, um Steuerausfälle auszugleichen. Dies hätte Auswirkungen auf die gesamte Bevölkerung. So versuchte beispielsweise der Kanton Wallis bereits 2009, eine Grundsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen, allerdings ohne Erfolg. An diesem Fall zeigt sich, wie schwer ein solches Vorhaben umzusetzen ist.
Insgesamt könnten Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien an Attraktivität verlieren, was sich nachteilig auf die Preise für Miteigentum und selbst genutzte Immobilien auswirken würde
Insgesamt könnten Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien an Attraktivität verlieren, was sich nachteilig auf die Preise für Miteigentum und selbst genutzte Immobilien auswirken würde. Die Abschaffung der Steuerabzüge für Sanierungsarbeiten nimmt Eigentümerinnen und Eigentümern einen wichtigen finanziellen Anreiz für den Unterhalt und die Modernisierung ihrer Immobilien. Dadurch könnte sich die Wertminderung dieser Objekte sowohl physisch als auch auf dem Markt beschleunigen. Weitere Folgen wären die Schwächung des Wiederverkaufsmarkts, höhere Preisnachlässe beim Verkauf und eine allgemeine Werterosion bei einem Grossteil des Immobilienbestands.
Dennoch darf man nicht vergessen, dass die Abstimmung nur die von Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzten Haupt- und Zweitwohnsitze betrifft. Mietobjekte oder Gewerbeimmobilien sind davon nicht betroffen. Die Reform hat daher keine Auswirkungen auf in der Schweiz notierte Immobilienfonds und noch viel weniger auf Gewerbeimmobilienfonds, denn Letztere halten lediglich Anlageimmobilien.
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