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Investir dans l’immobilier : opportunités et perspectives en Suisse et à l’international
Zoltan Szelyes
Chief Executive Officer, Macro Real Estate AG
Fabio Simoncini
Client Portfolio Specialist, Lombard Odier
points clés.
Depuis deux décennies, les prix réels de l’immobilier ont affiché une tendance haussière dans la plupart des pays
Cependant, depuis 2022, investir dans l’immobilier est devenu plus complexe en raison de la flambée de l’inflation et l’augmentation des coûts de financement, qui ont freiné la demande dans de nombreuses régions
Les marchés particulièrement dépendants du financement hypothécaire à court terme, notamment la Suède et le Royaume-Uni, sont affectés
La détérioration des conditions macroéconomiques, a exercé une pression baissière sur les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne et en France
Dubaï, grande bénéficiaire de la situation géopolitique mondiale depuis la guerre en Ukraine, attire les family offices et les particuliers fortunés des pays BRICS
En Suisse, la suppression de la valeur locative entraînera des conséquences négatives sur les prix des copropriétés et des biens occupés par leurs propriétaires.
Hausse des prix de l’immobilier dans le monde, malgré un récent ralentissement
La trajectoire des prix des maisons et des appartements est un moteur clé du patrimoine des ménages. La demande en logements occupés par leurs propriétaires découle principalement des flux migratoires (nombre de personnes entrant dans une zone donnée ou en sortant) et du pouvoir d’achat des personnes concernées. La dynamique de l’offre joue également un rôle décisif.
Au cours des 22 dernières années, les prix réels de l’immobilier ont affiché une tendance haussière dans la plupart des pays. Sur certains marchés, les fluctuations des prix suivent des schémas plus cycliques, tandis que sur d’autres la hausse s’est avérée plus régulière et plus progressive.
Cependant, depuis 2022, la flambée de l’inflation et l’augmentation des coûts de financement ont affaibli la capacité d’achat et freiné la demande dans de nombreuses régions. Les marchés particulièrement dépendants du financement hypothécaire à court terme, notamment la Suède et le Royaume-Uni, figurent parmi les plus durement touchés. Par ailleurs, à Londres, l’une des principales destinations des personnes étrangères, un régime fiscal moins favorable a récemment entraîné l’exode de particuliers fortunés.
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Parallèlement, la détérioration généralisée des conditions macroéconomiques, exacerbée par des défis socio-économiques (sécurité, infrastructures, transports, etc.), a exercé une pression baissière marquée sur les prix de l’immobilier résidentiel en Allemagne et en France. Certains pays ont cependant contré la tendance négative, notamment l’Espagne, Dubaï et Singapour.
Dubaï, grande bénéficiaire de la situation géopolitique mondiale depuis la guerre en Ukraine, attire les family offices et les particuliers fortunés des pays BRICS
En Europe, l’Espagne a bénéficié de son statut de destination touristique et de l’immigration en provenance d’Amérique latine, et l’immobilier résidentiel a mieux résisté dans les pays d’Europe du Sud que dans les principaux pays de l’UME. Dubaï, grande bénéficiaire de la situation géopolitique mondiale depuis la guerre en Ukraine, attire les family offices et les particuliers fortunés des pays BRICS, qui sont de plus en plus nombreux à la choisir aux dépens des villes européennes ou américaines traditionnelles. Les deux destinations ont néanmoins enregistré des ralentissements plus marqués que d’autres marchés comparables en raison d’une offre excédentaire qui augmente rapidement, Dubaï étant historiquement connue pour ses cycles de croissance et de ralentissement. A Singapour, les prix de l’immobilier résidentiel reflètent quant à eux le rôle croissant de la cité en tant que centre financier et commercial d’Asie.
A noter que le marché américain des logements occupés par leurs propriétaires a beaucoup mieux résisté que lors de la crise financière mondiale, période durant laquelle les prix avaient chuté de 30% à 40%. Malgré quelques chocs locaux, les ajustements ont été plus mesurés, de nombreux emprunteurs ayant verrouillé des taux hypothécaires à long terme lorsque les taux d’intérêt étaient bas.
Correction de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel de rendement
Dans de nombreux pays, l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel de rendement ont subi des corrections plus marquées que les logements occupés par leurs propriétaires. Les rendements, qui étaient tombés à des niveaux historiquement bas en 2021, se sont depuis redressés en réponse à la hausse des rendements obligataires, reflétant la sensibilité de l’immobilier aux coûts de financement et à l’allocation relative des actifs.
Les rendements, qui étaient tombés à des niveaux historiquement bas en 2021, se sont depuis redressés en réponse à la hausse des rendements obligataires
Contrairement au recul généralisé observé durant la crise financière mondiale, la correction actuelle est inégale : des secteurs tels que la logistique, la location résidentielle et les solutions alternatives (par exemple le logement étudiant) restent soutenus par de faibles taux de vacance et par la croissance des loyers, tandis que les bureaux et commerces sont confrontés à des difficultés structurelles amplifiées par la pandémie. Sachant que, sur les marchés immobiliers, l’offre réagit à la demande avec un certain décalage, le faible volume actuel des constructions laisse penser que l’offre en biens neufs sera limitée dans de nombreux secteurs au cours des deux prochaines années.
La baisse des valorisations et des taux d’intérêt pourrait apporter un certain soutien
Les investisseurs axés sur l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel de rendement évoluent sur un marché réévalué, qui permet d’investir des capitaux à des rendements plus attractifs. Avec l’atténuation des pressions inflationnistes de 2022 et 2023, les taux d’intérêt ont commencé à diminuer, améliorant ainsi les conditions de financement. En Europe, une offre limitée laisse présager une forte croissance des loyers, ce qui renforce l’intérêt de cette région. Une approche fondée sur la recherche est essentielle pour investir dans l’immobilier avec succès, compte tenu de fortes divergences entre les pays et les secteurs. A terme, l’évolution rapide de la technologie, le vieillissement de la population et certaines mutations séculaires continueront à remodeler la demande immobilière. Les investisseurs doivent également adapter leurs allocations indirectes pour refléter les réalités changeantes du marché.
L’immobilier suisse résiste malgré la baisse du taux hypothécaire de référence
Depuis 2008, le taux hypothécaire de référence suisse, qui découle des taux hypothécaires bancaires moyens, est l’indicateur national qui détermine l’ajustement des loyers. En 2025, environ 60% des contrats de location sont indexés sur ce taux. Sa récente diminution de 0,25 point de pourcentage (à 1,25%), résultant de l’abaissement du taux directeur de la Banque nationale suisse à 0%, permet aux locataires suisses de demander une baisse de loyer d’environ 3%.
Néanmoins, les flux de trésorerie des fonds locatifs restent stables. Cette résilience s’explique en grande partie par la rareté des appartements, les taux de vacance étant inférieurs à 1% dans les grandes villes, ainsi que par la réticence des locataires à demander une baisse de loyer par crainte d’être mis sur liste noire par les gérants de propriétés. Dans ces conditions, les conséquences sur la performance des fonds immobiliers suisses se sont avérées modérées.
Marché des bureaux : redressement et évolution de la demande
S’agissant du marché des bureaux, les loyers ont légèrement augmenté en 2024, mais restent inférieurs de 5% à 10% à ceux de 2019, corrigés de l’inflation. L’offre en bureaux a légèrement augmenté, en particulier à proximité de l’aéroport de Genève et dans au nord de Zurich.
La demande est alimentée par la croissance de l’emploi dans des secteurs à forte valeur ajoutée tels que les technologies de l’information et la finance, Zurich et Zoug en tête. Genève reste en retard, la croissance se déplaçant vers les zones avoisinantes. Les loyers en vigueur dans les quartiers prisés augmentent dans le centre de Zurich (+15% depuis 2019) mais restent stables à Genève.
Les loyers en vigueur dans les quartiers prisés augmentent dans le centre de Zurich (+15% depuis 2019) mais restent stables à Genève
Les locataires recherchent de plus en plus des espaces flexibles et durables dans des emplacements de premier choix, ce qui a décuplé les conversions, qui représentent désormais 60% des investissements dans le segment des bureaux. Les loyers de ces bureaux modernes sont supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie de Covid-19. Parallèlement, le télétravail perd de son élan, ce qui devrait soutenir davantage la demande en bureaux.
Réforme fiscale en Suisse : abolition de l’imposition de la valeur locative suite au vote du 28 septembre
Le 28 septembre, les citoyens suisses ont voté en faveur de la suppression de l’imposition de la valeur locative des logements occupés par leurs propriétaires. Cet impôt repose sur un revenu théorique, équivalent à ce que les propriétaires pourraient percevoir en louant leur bien, et représente généralement 60% à 70% du loyer du marché en Suisse romande et 70% à 80% en Suisse alémanique. L’abolition de l’imposition de la valeur locative ne sera mise en œuvre qu’en 2028, voire plus tard.
Cette réforme aura un impact direct sur ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier en Suisse, notamment avec la suppression des abattements fiscaux pour pour les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien des résidences principales et secondaires occupées par leurs propriétaires. Cela freine les investissements dans les biens immobiliers plus anciens, notamment ceux qui nécessitent des rénovations majeures pour atteindre les objectifs d’émissions de CO₂ de la Suisse à l’horizon 2050. De plus, pour compenser le manque à gagner fiscal, les cantons pourraient introduire un nouvel impôt foncier sur les résidences secondaires, ainsi que des hausses d’impôts plus larges (éventuellement une hausse de la TVA), ce qui affecterait l’ensemble de la population. Par exemple, le canton du Valais a déjà tenté d’introduire un impôt foncier sur les résidences secondaires en 2009, sans toutefois obtenir gain de cause, ce qui souligne la complexité de cette démarche.
Globalement, investir dans l’immobilier résidentiel en Suisse pourrait devenir moins attractifs, avec des conséquences sur les prix des copropriétés et des biens occupés par leurs propriétaires
Globalement, investir dans l’immobilier résidentiel en Suisse pourrait devenir moins attractifs, avec des conséquences sur les prix des copropriétés et des biens occupés par leurs propriétaires. La suppression des abattements fiscaux accordés pour les travaux de rénovation privera les propriétaires de la principale incitation financière qui les poussait à entretenir et à moderniser leurs biens. Cela pourrait accélérer la dépréciation de ces actifs, tant physique que sur le marché, et, à terme, affaiblir le marché de la revente, accroître les décotes au point de vente et engendrer une érosion globale de la valeur dans une grande partie du parc immobilier.
Il convient toutefois de noter que le vote ne concerne que les résidences principales et secondaires occupées par leurs propriétaires et n’affecte ni les biens locatifs ni l’immobilier commercial. Il n’a donc pas de conséquences sur les fonds immobiliers cotés suisses, et encore moins sur les fonds commerciaux, qui ne détiennent que des immeubles de placement.
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