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    Was ist vom Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2022 zu erwarten? – Aussichten und Chancen

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    Was ist vom Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2022 zu erwarten? – Aussichten und Chancen

    Séverine Cauchie - Senior Fund Analyst and Portfolio Manager, Open Architecture

    Séverine Cauchie

    Senior Fund Analyst and Portfolio Manager, Open Architecture

    Der Schweizer Immobilienmarkt ist besser aufgestellt als die meisten seiner internationalen Pendants. Dank Stabilität, Rentabilität und Wachstum gilt er als sicherer Wert und erfuhr 2021 einen starken Aufschwung. Vor diesem Hintergrund nimmt der Schweizer Immobilienmarkt als Anlageklasse einen festen Platz in den Portfolios interessierter Anleger ein. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld erwirtschaftet er zudem eine attraktive Rendite.

    Lesen Sie unseren Überblick über den Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2021 und unsere Prognosen für 2022.

    2021 setzte der Schweizer Wohnimmobilienmarkt seinen Aufschwung fort, sowohl in Bezug auf die Bewertungen, die weiter stiegen, als auch auf den Direktmarkt

    Boomender Schweizer Immobilienmarkt

    2021 setzte der Schweizer Wohnimmobilienmarkt seinen Aufschwung fort, sowohl in Bezug auf die Bewertungen, die weiter stiegen, als auch auf den Direktmarkt. So erhöhte sich der Preisindex für Renditeobjekte, der vom Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien berechnet wurde, im vergangenen Jahr um 5,85%. Derweil sank die vom Bundesamt für Statistik berechnete Leerstandsquote zum ersten Mal seit 2013 deutlich von 1,72% am 30. Juni 2020 auf 1,54% am 30. Juni 2021. Wir sehen hierfür zwei Gründe.

    Erstens: Entgegen den Befürchtungen zu Beginn der Pandemie, als Lockdowns verhängt wurden, stieg der Migrationssaldo der Schweiz dank einer weiterhin starken Zuwanderung mit über 137’000 Neuzuziehenden und einem Rückgang der Auswanderung um 10’000 Personen. Zweitens gingen die Bauanträge für Mietwohnimmobilien in den letzten zwei Jahren stetig zurück, auch wenn 2020 laut dem Bundesamt für Statistik noch immer rund 45’000 Wohnungen entstanden. Dieser Rückgang, gekoppelt mit den Versorgungsproblemen in einigen Sektoren, lässt für 2022 eine weitere Abnahme des Angebots an Neubauwohnungen bei einer anhaltend hohen Nachfrage erwarten.

    Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt bietet somit nach wie vor positive Aussichten und erfreut sich bei Anlegern, die eine stabile und sichtbare Rendite in Schweizer Franken suchen, weiterhin grosser Beliebtheit.

    Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt bietet somit nach wie vor positive Aussichten und erfreut sich bei Anlegern, die eine stabile und sichtbare Rendite in Schweizer Franken suchen, weiterhin grosser Beliebtheit

    Erfahren Sie hier mehr über die Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt in der Schweiz sowie die Trends, die sich daraus ergaben.

    Telearbeit und Nachhaltigkeit

    Im Sektor Büroimmobilien fielen die Auswirkungen der Pandemie bislang weit geringer aus als von manchen Anlegern befürchtet. Die Attraktivität moderner, flexibler Immobilien in guter innerstädtischer Lage, die den aktuellen ökologischen Standards entsprechen, bleiben intakt; diese Kriterien werden für Unternehmen bei der Wahl von Geschäftsräumen immer wichtiger. Die Renditen stehen weiter unter Druck, wie die Neubewertungen der von den Unternehmen gehaltenen Gewerbeimmobilienfonds zeigen; so stieg der Nettoinventarwert von PSP Swiss Property in den letzten neun Monaten um nahezu 6% von CHF 99.83 pro Aktie am 31. Dezember 2020 auf CHF 105.80 am 30. September 2021.

    Lesen Sie auch (Artikel in Englisch): Challenges and solutions in sustainable construction – our new headquarters

    Der Markt ist weiterhin verhältnismässig robust, und die Leerstandsquoten erhöhten sich in Zürich, Bern, Lausanne und Genf lediglich geringfügig. Wir behalten unsere positive Sicht bezüglich hochwertiger Büroimmobilien bei und gehen weiterhin davon aus, dass die Auswirkungen der Telearbeit in der Schweiz aus mehreren Gründen weitaus geringer ausfallen werden als im übrigen Europa.

    Wir behalten unsere positive Sicht bezüglich hochwertiger Büroimmobilien bei und gehen weiterhin davon aus, dass die Auswirkungen der Telearbeit in der Schweiz aus mehreren Gründen weitaus geringer ausfallen werden als im übrigen Europa

    Erstens ist der Schweizer Büromarkt aufgrund der hohen Anzahl kleiner und mittlerer Unternehmen viel stärker fragmentiert als in zentralisierteren Ländern. Diese Unternehmen tendieren dazu, für jeden ihrer Mitarbeitenden ein Büro zu behalten, auch wenn diese teilweise von zu Hause aus arbeiten. Ausserdem hatten viele grosse Unternehmen bereits lange vor der Pandemie flexible Arbeitsmodelle entwickelt und dürften daher ihre Flächen nicht weiter reduzieren.

    Zweitens beträgt die durchschnittliche Fahrzeit zwischen Wohn- und Arbeitsort in der Schweiz nur 30 Minuten pro Weg. Diese sehr kurze Zeit im Vergleich zu grossen Ballungsräumen wie Paris oder London dürfte die Nachfrage nach Telearbeit einschränken.

    Drittens möchten Arbeitnehmende – anders als bei der Einführung von Home-Office im ersten Quartal 2020 befürchtet – im Durchschnitt an zwei bis drei Tagen pro Woche ins Büro zurückkehren, um dort zu arbeiten. So wollen laut einer im Mai 2021 erschienenen Umfrage der SonntagsZeitung 55% der Mitarbeitenden, die von zu Hause aus arbeiten, diese Option weiterhin während mindestens der Hälfte ihrer Arbeitszeit nutzen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaftsbüros entsprechend der maximalen Anzahl von Mitarbeitenden, die zur gleichen Zeit im Büro sein wollen, dimensioniert werden müssen.

    Da die Pandemie aufgrund der unterschiedlichen Wellen von Varianten länger anzudauern scheint als ursprünglich angenommen, sprechen zudem die Social-Distancing-Regeln zur Vermeidung der Virusübertragung dafür, die durchschnittliche Fläche pro Mitarbeitenden zu erhöhen. Die Summe dieser Elemente führt uns zur Überzeugung, dass der Markt für Büroimmobilien guter Qualität weiterhin eine interessante Anlagemöglichkeit darstellt. In einem Umfeld, in dem Unternehmen, die Talente anziehen und halten wollen, auf Räumlichkeiten angewiesen sind, die sich in der Nähe von Restaurants, Fitnessstudios und Geschäften befinden, nehmen wir hingegen gegenüber Bürogebäuden am Rande oder weit entfernt von grossen städtischen Zentren eine vorsichtigere Haltung ein.

     

    Rückgang der Gewerbeflächen als Folge des Online-Handels

    Die Gewerbeflächen bleiben eines derjenigen Segmente des Schweizer Immobilienmarktes, die unter der wachsenden Akzeptanz des Online-Handels leiden. Die Pandemie hat diesen Grundtrend noch weiter beschleunigt – trotz eines deutlichen Wiederanstiegs der Konsumgüterverkäufe nach der Aufhebung der Massnahmen. Für 2022 erwartet die Beratungsfirma Wüest & Partner einen Rückgang der Preise für Verkaufsflächen um 2,1%.

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    Weiterhin stark frequentiert werden dennoch moderne Einkaufszentren, die einen Hauptmieter aus dem Lebensmittel- oder Freizeitsegment haben. Auch Flächen an prominenter Lage in Einkaufsstrassen sind bei den grossen Marken nach wie vor begehrt. So konnten einige Flächen bei einem Mieterwechsel sogar zu höheren Preisen weitervermietet werden. 

    Letztlich bleibt bei Investitionen in diesem Segment, dessen Aussichten bei Weitem die unattraktivsten am Schweizer Immobilienmarkt sind, die richtige Selektion der Schlüssel zum Erfolg.

    Mit der Rückkehr zu Präsenzveranstaltungen und der Aufhebung der strengen Pandemiemassnahmen sind urbane Zonen nach wie vor sehr gefragt, bieten sie doch zahlreiche Vorteile wie beispielsweise die Nähe zu Freizeit- und Dienstleistungsangeboten

    Zukünftige Dynamiken

    Innerhalb des Wohnimmobilienmarktes schwächten sich die zu Beginn der Pandemie skizzierten Dynamiken wie der zunehmende Wunsch nach Wohneigentum etwas ab – insbesondere in ländlichen Gebieten. Zwar waren die Randregionen dank der Nachfrage nach grösseren, erschwinglichen Wohnungen, die den neuen Ansprüchen nach Ausbruch von Covid-19 besser entsprechen, stärker in den Fokus gerückt: grössere Räume, zusätzliche Räume für Telearbeit, Zugang zu Grünflächen usw. Im Kanton Aargau beispielsweise, der als periphere Region gilt, sank die Leerstandsquote 2021 um 20%; das verdeutlicht die Auswirkungen der Pandemie auf diesen Markt. Dieselbe Dynamik war indessen auch in einem ganz anderen Marktsegment zu beobachten: im Kanton Zürich, wo die Attraktivität von Wohnungen auf Stadtgebiet anhielt, auch wenn Neuvermietungen zeitweise schwieriger waren. 

    Mit der Rückkehr zu Präsenzveranstaltungen und der Aufhebung der strengen Pandemiemassnahmen sind urbane Zonen nach wie vor sehr gefragt, bieten sie doch zahlreiche Vorteile wie beispielsweise die Nähe zu Freizeit- und Dienstleistungsangeboten. 

    Diese Dynamik am Schweizer Immobilienmarkt dürfte 2022 anhalten und sich normalisieren.

    Wichtige Hinweise.

    Die vorliegende Marketingmitteilung wurde von der Bank Lombard Odier & Co AG oder einer Geschäftseinheit der Gruppe (nachstehend “Lombard Odier”) herausgegeben. Sie ist weder für die Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung in Rechtsordnungen bestimmt, in denen eine solche Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung rechtswidrig wäre, noch richtet sie sich an Personen oder Rechtsstrukturen, an die eine entsprechende Abgabe rechtswidrig wäre.

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