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Die Auswirkungen von Covid-19 auf den Schweizer Immobilienmarkt
Die Pandemie hat unser Leben fundamental verändert und während über einem Jahr die Finanzmärkte in Aufruhr versetzt. Wir mussten unsere Gewohnheiten so rasch wie nie zuvor anpassen. Wie hat sich dies auf den Wohnimmobilienmarkt ausgewirkt? Bis jetzt hat er sich bemerkenswert gut behauptet – aber wird dies so bleiben? Welche Trends bestimmen die Marktentwicklung in der Schweiz und was hält die Zukunft diesbezüglich bereit?
Steigende Nachfrage nach Eigenheimen
In der Regel braucht es eine ganze Generation, um neue Lebens-, Arbeits- und Reisegewohnheiten zu etablieren. Doch dies gilt seit der Pandemie nicht mehr. Infolge etlicher Nachfrageverschiebungen ist es zu erheblichen Veränderungen am Wohnimmobilienmarkt gekommen, die die Preise in die Höhe getrieben haben. So geben die Menschen heute eher Geld für ihre Wohnung aus als für Ferien, wobei das Wohnen auf dem Land attraktiver geworden ist und die Wohnfläche zugenommen hat. Für Büros werden zusätzliche Zimmer angemietet und die Qualität des Arbeitsplatzes hat an Priorität gewonnen. Da die Menschen nur noch wenige Tage in der Woche pendeln, sind sie eher bereit, für den Weg zur Arbeit mehr Zeit im Auto oder in den öffentlichen Verkehrsmitteln zu verbringen.
Das Ergebnis all dieser Veränderungen ist, dass Wohneigentum während der Pandemie nur kurzzeitig weniger erstrebenswert war. Als der erste Lockdown aufgehoben wurde, zog die Nachfrage sprunghaft an. Wohnungen und Rückzugsorte in den Bergen sind äusserst beliebt. So haben Broye, Vallé de Joux und Sitten alle einen Anstieg der Nachfrage nach Einfamilienhäusern verzeichnet.
Aber nur weil es eine Nachfrage gibt, heisst das nicht, dass die Leute bekommen, was sie sich wünschen. Warum? Weil die Banken die Erschwinglichkeit einer Immobilie auf der Grundlage eines kalkulatorischen und nicht des effektiven Zinssatzes berechnen. Daher vermögen viele noch immer kein Eigenheim zu erwerben. Derzeit sind nur 42% der zum Verkauf ausgeschriebenen Liegenschaften für Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen erschwinglich. Bei Einfamilienhäusern liegt dieser Wert bei 26%.
Wenn die Preise steigen, werden diese Werte weiter sinken. In Zürich sind Einfamilienhäuser in den letzten 12 Monaten um fast 10% teurer geworden, während die Preise für Mehrfamilienhäuser stagnierten. Einen ähnlichen Trend sehen wir in der Genferseeregion.
Während also die Nachfrage in der gesamten Schweiz steigt, dürfte das Angebot dieses Jahr ins Stocken geraten. Dadurch werden die Preise für Einfamilienhäuser zunächst in die Höhe getrieben, bevor sie sich 2022 stabilisieren. In den Regionen Genfersee und Zürich hingegen werden die Wohnungspreise voraussichtlich weiter steigen.
Mietwohnungsmarkt robust
Die Preise für Mietwohngebäude waren im letzten Jahr stabil. Doch die Nachfrage von institutionellen Investoren, die auf der Suche nach positiven Renditen in Schweizer Franken sind, stützt Investitionen in diesem Bereich. Die Pandemie sorgte zu Beginn des vergangenen Jahres für eine gewisse Nervosität, die sich sowohl auf dem Transaktionsmarkt (sinkende Preise) als auch bei den Investitionen in Mehrfamilienhäuser bemerkbar machte. Doch dieser Trend war nicht von Dauer.
Zwischen Ende letzten und Beginn dieses Jahres erholten sich die Preise für Mietwohngebäude. Auch wird wieder mehr gebaut – ein Indikator dafür, dass die Bauwirtschaft wieder anzieht. Insgesamt ist das Angebot an Wohnungen immer noch grösser als die Nachfrage.
Wie ausgeprägt dieser Angebotsüberhang ist, ist je nach Kanton unterschiedlich. Laut dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) verzeichnen periphere Gebiete wie die Kantone Jura, Wallis und Neuenburg in der französischen Schweiz und die Kantone Solothurn, Aargau, Thurgau und St. Gallen (2,41%1) in der deutschen Schweiz hohe Leerstandsquoten. Hoch urbanisierte Kantone, in denen das Entwicklungspotenzial begrenzt und die Wohnungsnachfrage hoch ist, weisen jedoch deutlich niedrigere Leerstandsquoten auf. Hierzu gehören etwa die Kantone Genf, Zug, Zürich und Basel-Stadt. Wie einige Portfoliomanager berichten, ist in diesen Gebieten die Nachfrage so hoch, dass sie oft von potenziellen Mietern kontaktiert werden, bevor ihre Projekte auf den Markt kommen.
Diese Gegensätze schlagen sich in den von den Anlagevehikeln erzielten Ergebnissen nieder: Fonds, die in Regionen mit höheren Leerstandsquoten engagiert sind, haben eine schwächere operative Performance erzielt. Dank des insgesamt soliden Marktes wiesen die Wohnungsportfolios zum Ende des letzten Jahres jedoch im Allgemeinen höhere Mieteinnahmen, Nettoerträge und Ausschüttungsquoten aus.
Wie also werden sich die Fonds am Aktienmarkt in naher Zukunft entwickeln? Die Anleger haben es im Jahr 2020 richtig gemacht: Nach dem durch das Coronavirus ausgelösten Schock im März zogen die Aktienkurse von Wohnimmobilienfonds wieder an. Tatsächlich übertraf das Wohnimmobiliensegment mit einer Gesamtrendite von 16,6% für 2020 den Rest des Marktes bei Weitem. In der Folge erreichten die Bewertungen neue Rekordwerte.2
Dieser Artikel wurde in Zusammenarbeit mit Yves Cachemaille, Immobilienexperte bei CBRE und Präsident der CEI (Schweizerische Kammer der Experten in Immobilienbewertungen), erstellt.
1 Daten, sofern nicht anders angegeben, stammen aus dem Bericht „Trends in the Switzerland's residential real estate market“ von Lombard Odier
2 Idem. Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keine Gewähr für die künftige Wertentwicklung.
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