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L’impact du Covid-19 sur l’évolution du marché immobilier suisse
La pandémie chahute nos vies et les marchés financiers depuis plus d’un an. Nous avons été obligés d’adopter de nouvelles habitudes plus rapidement que jamais. Mais comment cela a-t-il affecté le marché de l’immobilier résidentiel ? Il a fait preuve d’une résilience impressionnante à ce jour, mais pour combien de temps ? Quelles tendances sous-tendent le marché suisse ? Que lui réserve l’avenir ?
Un engouement pour l’accession à la propriété
Il faut en général une génération pour que de nouvelles habitudes modifient nos modes de vie, de travail ou de déplacement. Mais la pandémie a fait fi cette règle. Plusieurs mutations de la demande ont eu d’importantes répercussions sur l’immobilier résidentiel et sur sa valeur : les ménages privilégient les dépenses de logement au détriment des vacances ; la demande augmente pour les biens situés à la campagne, les logements plus spacieux et les pièces supplémentaires pour le télétravail, avec un accent sur la qualité des locaux de travail. Comme ils ont recours au télétravail plusieurs jours par semaine, les gens sont disposés à passer plus de temps en voiture ou dans les transports publics pour se rendre sur leur lieu de travail.
De ce fait, l’accession à la propriété du logement n’a perdu de l’attrait que brièvement pendant la pandémie. Dès la fin du premier confinement, la demande s’est envolée, notamment pour les biens en montagne et les appartements. La Broye, la Vallée de Joux et Sion ont connu un essor de la demande de pavillons.
Mais cette demande ne signifie pas que les particuliers obtiennent ce qu’ils désirent. Pourquoi ? Parce que les banques évaluent l’accessibilité sur la base d’un taux d’intérêt soutenable, et non d’un taux réel. Les biens sont donc inabordables pour de nombreuses personnes. Plus précisément, seuls 42% des biens actuellement proposés à la vente sont à la portée de ménages à revenus moyens. Ce pourcentage est même de seulement 26% pour les maisons individuelles1.
Ces proportions continueront de baisser à mesure que les prix augmentent. A Zurich, le prix des maisons individuelles a progressé de près de 10 % au cours des 12 derniers mois alors que celui des appartements stagnait. On observe une tendance similaire dans l’arc lémanique.
Sur ce fond de demande croissante dans toute la Suisse, l’offre devrait stagner cette année. Par conséquent, on s’attend à ce que le prix des maisons individuelles augmente avant de se stabiliser en 2022, et à ce que celui des appartements poursuive son ascension dans l’arc lémanique et la région de Zurich.
Le résidentiel locatif reste dynamique
Les prix des immeubles résidentiels locatifs ont stagné l’an dernier, mais ils sont soutenus par la quête de rendements positifs en francs suisses des investisseurs institutionnels. La pandémie a certes suscité de la nervosité début 2020, conduisant à une chute du prix des transactions et à un déclin des investissements dans les immeubles locatifs. Mais cela n’a pas duré.
Le prix des immeubles locatifs s’est affermi entre fin 2020 et le printemps 2021 et le nombre des immeubles en construction remonte, témoignant d’un rebond du marché de la construction. Mais l’offre de logements dépasse encore la demande.
Toutefois, la situation diffère selon les cantons. Les taux de vacance sont élevés dans les zones périphériques, à savoir dans les cantons romands du Jura, du Valais et de Neuchâtel et dans les cantons alémaniques de Soleure, d’Argovie, de Thurgovie et de Saint-Gall (2,41%), selon le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI). Mais ils sont beaucoup plus faibles dans les cantons très urbanisés, en particulier ceux de Genève, Zoug, Zurich et Bâle-Ville, où la demande élevée se heurte à un potentiel de développement limité. Dans ces régions, la demande est si forte que des locataires potentiels vont jusqu’à contacter les gestionnaires avant que les nouveaux biens soient officiellement sur le marché.
La performance des véhicules d’investissement reflète ces contrastes. Les fonds exposés aux régions à taux de vacance élevé ont dégagé des performances relativement faibles. Mais grâce à la vigueur du marché global, les portefeuilles résidentiels ont généralement réussi à améliorer leurs recettes locatives, leurs résultats nets et leurs taux de distribution sur l’ensemble de l’année écoulée.
Quelles sont les perspectives boursières de ces fonds à court terme ? L’année 2020 a bénéficié aux investisseurs puisque le prix des parts de fonds immobiliers résidentiels a rebondi après l’effondrement de mars dû au coronavirus. Sur l’ensemble de l’année, le segment résidentiel a ainsi atteint des valorisations inégalées et largement surperformé le marché avec un rendement total de 16,6%2.
Cet article a été rédigé en collaboration avec Yves Cachemaille, expert immobilier chez CBRE et président de la CEI (Chambre suisse d’experts en estimations immobilières).
1 Sauf mention contraire, les données sont tirées du rapport de Lombard Odier « Tendances sur le marché suisse de l’immobilier résidentiel »
2 Données Lombard Odier. La performance passée n’offre aucune garantie quant aux résultats futurs
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