Investir dans l’immobilier suisse : les clés de lecture en trois graphiques

En trente ans, les prix de l’immobilier ont triplé en Suisse. Une dynamique remarquable, qui soulève aujourd’hui des questions essentielles pour les investisseurs.

Faut-il encore acheter un bien résidentiel ou un immeuble de rendement ? L’investissement direct reste‑t‑il pertinent sur la durée ? Les fonds immobiliers offrent‑ils une alternative plus flexible ? Et comment intégrer la transmission dans une stratégie patrimoniale immobilière ?

Ces enjeux étaient au cœur d’une conférence organisée par Lombard Odier, dans le cadre du cycle LO Women. Lancée il y a dix ans à destination des femmes clientes de la banque et de nos réseaux féminins, cette initiative a déjà réuni plus de 1’500 participantes à l’occasion d’événements dédiés, à Genève mais aussi à Lausanne, Zurich, Paris, Bruxelles, Londres, Madrid ou encore São Paulo.

Réunies dans l’auditorium de notre siège 1Roof à Bellevue, nos invitées ont notamment bénéficié de l’éclairage de Fabio Simonici, spécialiste de la gestion de fonds immobiliers. Il a livré une lecture claire des fondamentaux du marché immobilier suisse et des différentes manières d’y investir aujourd’hui.

Nous en résumons ici les enseignements clés, à travers trois graphiques, pour aider les investisseurs – et en particulier les investisseuses – à mieux décrypter ce marché et à prendre des décisions éclairées.

Une hausse structurelle des prix de l’immobilier en Suisse

GRAPH 1. L’augmentation des prix de l’immobilier en Suisse reste soutenue

La hausse des prix de l’immobilier en Suisse ne relève pas d’un phénomène conjoncturel. Elle s’inscrit dans une tendance longue, portée par des facteurs structurels solides.

« Au début des années 2000, environ 40 % de la population suisse disposait de la capacité financière pour devenir propriétaire. Aujourd’hui, cette proportion est tombée sous les 20 % », rappelait Fabio Simonici en introduction. Un chiffre qui illustre, à lui seul, l’ampleur de la revalorisation du marché.

Cette dynamique s’explique d’abord par les contraintes propres au territoire suisse. Pays de petite taille, la Suisse dispose de peu de terrains libres à construire. L’offre foncière est structurellement limitée, ce qui soutient mécaniquement la valorisation des biens existants. Une détente significative de l’offre apparaît peu probable.

L’offre foncière est structurellement limitée, ce qui soutient mécaniquement la valorisation des biens existants. Une détente significative de l’offre apparaît peu probable

À ces contraintes géographiques s’ajoutent des freins réglementaires croissants. La Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) restreint les possibilités de construire sur de nouveaux terrains, tandis que les oppositions aux projets immobiliers se multiplient. Là encore, ces éléments limitent l’expansion de l’offre et renforcent la pression sur les prix.

À ce stade, au-delà de potentiels chocs géopolitiques ou de croissance, les principaux risques identifiés qui pourraient impacter les valorisations sont d’ordre législatif. Certaines initiatives visant à encadrer les loyers ou à renforcer la régulation du marché sont parfois évoquées. Pour autant, ces risques restent contenus et ne remettent pas en cause les fondamentaux du marché immobilier suisse, qui continue d’évoluer dans un cadre stable et prévisible pour les investisseurs de long terme.

Comment investir ? Décryptage des investissements indirects

GRAPH 2. Ecart entre de rendement du dividende des fonds immobiliers et les obligations d’Etat suisses à 10 ans

Le spread de rendement diminue a 1,88 % entre le rendement du dividende des fonds cotés et le rendement de l'obligation d'État suisse à 10 ans, principalement en raison de la hausse du taux de l'emprunt confederal a 10 ans, passe a 0,42 %. La decision de la BNS en decembre 2025 n'a pas eu d'impact significatif sur le rendement du dividende, ce qui augmente l'attractivité de l'immobilier suisse.

Le graphique 2 met en lumière un point central : l’écart persistant entre le rendement du dividende des fonds immobiliers suisses et celui des obligations de la Confédération à 10 ans. Dans un environnement de taux historiquement bas, cet écart renforce l’attrait des fonds immobiliers pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers, facteur souvent évoqué par les investisseurs immobiliers.

Investir dans l’immobilier peut en effet prendre deux formes : l’investissement direct et l’investissement indirect. Deux approches très différentes, tant en termes de fonctionnement que de rendement, de liquidité et de fiscalité.

L’investissement direct consiste à acquérir un immeuble, à le louer, puis à percevoir des rendements. Cette approche mobilise un capital important, génère des frais élevés (entretien, rénovation, gestion, fiscalité) et implique une exposition directe à des contraintes opérationnelles qui sont de plus en plus compliquées, et prennent beaucoup de temps. In fine, le rendement net final est parfois moins attractif qu’anticipé.

notre expertise.

notre expertise de banque privée en suisse.

en savoir plus

banque privée.

en savoir plus

À l’inverse, l’investissement indirect repose sur l’achat de parts de fonds immobiliers, cotées en bourse et négociables quotidiennement, comme une action. Le fonds détient les immeubles, encaisse les loyers, assure la rénovation des bâtiments et la gestion des actifs. Une fois par an, il verse un dividende (ou « distribution ») aux investisseurs. Le prix de la part évolue en fonction de l’offre et de la demande sur le marché.

l’investissement indirect repose sur l’achat de parts de fonds immobiliers, cotées en bourse et négociables quotidiennement, comme une action

Un avantage fiscal déterminant pour les fonds

La fiscalité constitue l’un des principaux atouts de l’investissement indirect. Il existe en effet deux niveaux d’imposition : l’imposition du dividende et l’imposition de la fortune.

Certains fonds immobiliers sont dits « fiscalement privilégiés » ou « défiscalisés », ce qui les rend nettement plus efficaces sur le plan fiscal. Ainsi, le dividende versé par ces fonds peut être exonéré d’impôt jusqu’à 100 %. Quant au capital investi, il est quasiment entièrement exonéré d’impôt sur la fortune. En effet, l’imposition se fait au niveau du fonds, à des taux d’imposition généralement bien plus intéressants que les taux appliqués aux personnes physiques.

Certains fonds immobiliers sont dits « fiscalement privilégiés » ou « défiscalisés », ce qui les rend nettement plus efficaces sur le plan fiscal

Des simulations chiffrées pour comparer les approches

Pour illustrer concrètement ces différences, Fabio Simonici a présenté plusieurs simulations de coûts et de rendements, en prenant l’exemple d’un immeuble de rendement valorisé à CHF 20 millions, situé dans le canton de Genève.

Les rendements annuels nets estimés sont les suivants :

• 0,7 % pour un immeuble détenu en direct, sans hypothèque,
• 1,15 % pour un immeuble détenu en direct, avec une hypothèque de 30 %,
• 0,41 % pour un fonds immobilier fiscalisé,
• 1,88 % pour un fonds immobilier défiscalisé.

Enfin, à titre purement illustratif, une estimation du cash-flow annuel a été présentée pour un immeuble de rendement de CHF 8 millions, hors frais financiers, montrant le gain en efficacité entre la gestion opérationnelle du détenteur privé et ce même bâtiment repris par un fonds immobilier.
Détenu en direct par un particulier, cet immeuble génère un cash-flow annuel estimé à CHF 115 804. Détenu via un fonds immobilier, le cash-flow atteint CHF 160 560 par an net (avec déduction des frais de gestion du fonds), soit un gain de plus de 40 %.

Des fondamentaux solides et un environnement durablement porteur

GRAPH 3. L’attractivité de la Suisse devrait soutenir une immigration nette croissante, soutenant à son tour la demande de biens immobilier

Les fondamentaux des marchés immobiliers sont très sensibles aux facteurs démographiques. De ce point de vue, les perspectives restent très favorables en Suisse. Comme l’illustre le Graphique 3, la tendance de l’immigration nette devrait demeurer soutenue, un facteur clé pour la demande de logements dans un pays où l’offre reste structurellement limitée.

La Suisse conserve une forte attractivité, tant pour les actifs qualifiés que pour les personnes fortunées. Stabilité politique, sécurité juridique, qualité des infrastructures : ces atouts continuent d’attirer des résidents à long terme et soutiennent la demande immobilière, en particulier dans les centres économiques.

Cette attractivité est renforcée par les incertitudes politiques et géopolitiques observées ailleurs. Dans ce contexte, la Suisse confirme son statut de valeur refuge, offrant un environnement prévisible et stable pour les investisseurs.

Pour les investisseurs attentifs à la visibilité de long terme et à la préservation du capital, ces éléments constituent un socle solide pour l’investissement immobilier en Suisse.

la Suisse confirme son statut de valeur refuge, offrant un environnement prévisible et stable pour les investisseurs

Fin de la valeur locative, financement et transmission : les enjeux juridiques et patrimoniaux de l’immobilier

Lors de la conférence, Lea Baracchini, conseillère patrimoniale chez Lombard Odier, est revenue sur un tournant majeur pour le marché immobilier suisse : la fin de la valeur locative, acceptée en votation en septembre dernier. Cette réforme modifie en profondeur le cadre fiscal de la détention immobilière.

De manière générale, les propriétaires ne pourront plus déduire les frais de rénovation, ni les investissements liés à l’amélioration énergétique sauf dans certains cas. Si certains cantons ont indiqué leur intention de maintenir des déductions pour les rénovations énergétiques, le cadre reste à ce stade incertain : ils ont jusqu’à fin 2028 pour se prononcer. La réforme ouvre également la voie à la création, par les cantons, d’une taxe sur les résidences secondaires. Pour plus de détails sur ce thème, nous vous invitons à consulter notre article dédié aux conséquences de la fin de la valeur locative pour les investisseurs.

Au‑delà des aspects fiscaux, Lea Baracchini a souligné l’importance d’une approche patrimoniale globale lors d’un projet immobilier. Qui acquiert le bien ? Avec quelles sources de financement ? Fonds propres, hypothèque, crédit lombard : chaque choix doit être analysé à la lumière du statut patrimonial, des objectifs à long terme et de la situation familiale. Formaliser ces éléments en amont est essentiel, en particulier dans une optique de préservation et de transmission du patrimoine.

Au‑delà des aspects fiscaux, Lea Baracchini a souligné l’importance d’une approche patrimoniale globale lors d’un projet immobilier. Qui acquiert le bien ? Avec quelles sources de financement ?

Lors du panel, Delphine Barbaud, banquière senior, a par ailleurs rappelé que, pour les clients éligibles, il peut être intéressant de réfléchir à des solutions de placement défiscalisées de type produits structurés de rendement défensifs, permettant d’encaisser des coupons qui viendront tout ou partie financer les charges d’intérêt. Cette approche peut également se décliner sur des horizons plus longs via la mise en place, par exemple, de programmes de private equity. L’objectif est ici de générer des flux de cash nets et défiscalisés, permettant également de couvrir partiellement les flux sortants liés au paiement des intérêt de la dette hypothécaire et/ou du crédit lombard.

Enfin, le mécanisme de l’asset swap a également été évoqué. Il consiste pour un propriétaire à céder un bien immobilier à un fonds de placement et à recevoir, en contrepartie, des parts de ce fonds. Outre les avantages fiscaux et la réduction de la charge administrative liée à la gestion en direct, cette approche peut s’avérer pertinente dans une anticipation successorale : il est en effet plus simple de répartir des parts de fonds entre héritiers qu’un actif immobilier indivisible.

le mécanisme de l’asset swap a également été évoqué. Il consiste pour un propriétaire à céder un bien immobilier à un fonds de placement et à recevoir, en contrepartie, des parts de ce fonds

Ces réflexions font écho à un autre événement LO Women organisé à Lausanne début mars, au cours duquel nos spécialistes ont analysé les enjeux patrimoniaux qui jalonnent le parcours de vie des femmes, à chaque étape. Une partie de ces analyses et recommandations est à retrouver dans la dernière édition de notre publication LO Women Invest, disponible en téléchargement ci‑dessous.