Vous envisagez des options de financement pour votre bien immobilier ? Les prêts lombards peuvent être une option

De mauvaises conditions d’octroi de votre prêt hypothécaire peuvent alourdir vos charges et vous lier aux services d’un prestataire pendant de longues années. Comment évaluer au mieux les options lors d’un renouvellement d’hypothèque? Il est important d’assurer un équilibre entre votre patrimoine financier et immobilier avec un niveau d’endettement adapté, en fonction de vos besoins personnels. Lombard Odier ne proposant pas d’hypothèques, nous sommes en mesure de vous proposer un conseil sans conflit d’intérêt et personnalisé par rapport à votre situation, avec l’appui de nos experts internes. Grâce à notre partenariat avec MoneyPark, principal courtier hypothécaire suisse, nous pouvons vous donner accès à une vue d’ensemble du marché.

Prenons l’exemple de Monsieur et Madame Schmidt¹. Ils disposent d’un million de francs dans leur portefeuille de placements, leur maison est évaluée à deux millions et ils ont souscrit une hypothèque d’un million. Le couple a contracté un emprunt hypothécaire à taux fixe il y a dix ans, qui doit expirer dans trois mois. Devraient-ils rembourser leur hypothèque avec leur portefeuille? Devraient-ils renouveler cette hypothèque? Si oui, à quelles conditions? Existe-t-il d'autres alternatives à considérer? Examinons les trois scénarios suivants.

1. Remboursement de l’hypothèque

En utilisant leurs actifs financiers pour rembourser leur emprunt hypothécaire, Monsieur et Madame Schmidt n'auront alors plus aucune dette, mais ils seront exposés à des risques en cas de besoins financiers futurs. Les inconvénients de ce choix sont clairs pour le couple, car ils n'auront ni le potentiel de croissance de leur patrimoine ni la possibilité de réaliser des économies fiscales[2] avec leurs paiements d'intérêts hypothécaires. Ils seront en revanche toujours taxés sur la valeur locative.

2. Renouvellement

Le chargé de relation de Monsieur et Madame Schmidt peut leur proposer des conditions de renouvellement étendues grâce à l’appui de MoneyPark, le tout en prenant en compte d’autres facteurs comme une prise de retraite, des investissements arrivant à échéance ou un éventuel héritage. Nous recommandons de séparer le fournisseur de prêt hypothécaire et celui de services de gestion de fortune. Il faudrait également scinder leur prêt hypothécaire en plusieurs tranches, car ils deviendraient prisonniers d’un seul établissement et perdraient leur pouvoir de négociation. S'ils décident de fixer des taux à court terme, leur banquier privé peut proposer des stratégies de placement visant à couvrir le risque de hausse future des taux. Le renouvellement complet leur permet de bénéficer des intérêts fiscaux et de l’argent disponible en cas de besoin.

3. Crédit lombard

Une autre solution consisterait pour Monsieur et Madame Schmidt à emprunter 600 000 francs sous forme de crédit lombard³ (nantissement de leur portefeuille), par exemple auprès de Lombard Odier. Une partie de ces liquidités pourrait alors être utilisée pour réduire leur emprunt immobilier (de CHF 1 mio à CHF 700’000) et une autre partie pour augmenter leurs investissements financiers. Le moment choisi pour augmenter les investissements doit être soigneusement géré et le coût du prêt auprès de la banque devrait représenter à la fois une épargne comparée au taux hypothécaire, mais aussi un rendement attendu du portefeuille accru, toutes choses égales par ailleurs.

Quelle que soit la voie choisie par le couple, leur approche proactive et planifiée en amont de l’expiration de leur prêt hypothécaire leur offrira potentiellement des économies importantes et de nouvelles opportunités. Votre banquier privé est à vos côtés pour discuter de tous les aspects de votre planification financière et immobilière. 

¹ Les noms utilisés ainsi que les exemples décrits ici sont créés uniquement pour illustrer le propos.
² Lombard Odier ne fournit pas de conseils fiscaux. Il est donc recommandé au conseiller fiscal du client d'analyser la situation dans le cas d'espèce afin d'apprécier les enjeux.
³ Bien que portant le même nom, le crédit lombard est à distinguer entièrement de notre Banque